부동산 양도세 총정리(기본세율, 조정지역 중과세율, 1가구 1주택 비과세 등)

2017년부터 2020년까지는 수요 억제정책의 향연이었다고 생각한다. 대출은 막고 세금은 폭등시켰다. 그렇게 쌓이고 쌓여왔던 정책들이 드디어 2021년부터는 전부 다 시행이 되는데, 지난번에 다루었던 취득세 총정리에 이어서 이번엔 개인적으로 취득세보다 더 치명적이라고 생각하는 부동산 양도세에 대해서 정리해보는 시간을 가지려고 한다. 취득세에 대해서는 아래 포스팅을 참고해 주시고 그럼 양도세 정리를 시작해 보겠다.

2021.02.16 - [분류 전체보기] - 2021년 부동산 취득세 총정리(다주택자 취득세 중과, 조정/비조정지역)

2021년 부동산 취득세 총정리(다주택자 취득세중과, 조정/비조정지역)

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1. 양도세 기본세율

요즘 많은 사람들이 부동산에 관심을 가지면서 양도세율에 대해서는 어느 정도 알고 있을 것이라 생각한다. 양도소득세는 주택을 양도했을 시 발생하는 차익에 대해서 매기는 세금이다. 기본적으로 양도차익의 크기에 따라 세율을 다르게 적용하고 있으며, 누진세율로 각 구간에 누진공제를 적용하고 있다. 양도세율은 2021년 들어 크게 틀이 변한 것은 없으나, 최근 양도차익의 크기가 어마어마 해진 것을 반영했는지 10억 초과 구간이 신설되었다. 이를 표로 정리하면 아래와 같다.

 

<2021년 양도세율>

 

사실상 양도차익이 10억을 초과하기란 서울 주요 지역을 제외하고는 쉽지 않을 거라고 생각하지만, 양도세율 45%에 지방세 10%를 더하면 49.5%로, 거의 양도차익의 반을 세금으로 가져간다는 것이다. 물론 다주택자라고 한다면 상황은 더욱더 심각해진다. 올해 6월 1일 이후 3주택자라면 82.5%를 양도세로 내야 한다. 다주택자 중과는 아래에서 설명하기로 하겠다. 

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2. 조정지역 다주택자 중과세율 인상

현재 조정지역의 다주택자들은 위의 기본 양도세율 외에 추가로 중과세율을 적용받고 있다. 2주택자의 경우 기본세율+10%, 3주택자 이상의 경우 기본세율+20%이다. 그러나 이 중과세율도 올해 6월 1일부터 2주택자의 경우 기본세율+20%, 3주택자 이상의 경우 기본세율+30%로 인상된다. 작년 7·10 대책에서 나온 내용인데, 올해 6월까지 매물을 이끌어내기 위해 기간을 유예한 것이다. 6월 1일까지 2개월 남짓 남아있는 상황에서 다주택자들이 지레 겁을 먹고 매물을 얼마나 내놓을지 지켜봐야겠다. 

<2020년 7&middot;10 대책 中>

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3. 단기보유 양도세율

다음으로 부동산을 단기보유했을 시 양도세를 알아보겠다. 단기보유 양도세율은 문재인 정부 들어서 꾸준히 높여왔는데 올해 6월 1일부터 그 세율을 한 단계 더 높였다. 이전까지는 조정지역과 비조정지역을 구분하기도 했었는데 6월 1일부터는 구분 없이 일괄 적용하게 된다. 이 내용도 위의 다주택자 중과세율 인상과 마찬가지로 작년 7·10 대책에서 나온 내용으로, 이것은 기존에 주택이나 분양권 위주의 단기투자를 거의 종식시켰다고 보면 될 것 같다. 웬만한 단기투자로는 수익을 내기가 어려워진 것이다. 해당 양도세율을 표로 정리하면 아래와 같다.

 

<단기 보유 양도세율>

 

이제 1년 미만 보유하고 양도 시 최대 70%에 지방세 10%를 더하면 77%의 양도세를 부담해야 한다. 단기간에 많은 차익을 볼 수 있다고 확신한다면 투자로 들어갈 수 있겠지만 쉽지 않아 진 상황이다. 특히 주택의 경우는 취득세가 상당하기 때문에 더더욱 어려울 것이다. 

양도세율 변경이 올해 6월 1일부터라서 그전에 절세를 위한 매물이 나올 것이라 정부에서는 예상하고 있지만 과연 그로 인한 매물이 얼마나 나올까 싶다. 현재 부동산 가격이 폭등하는 상황에서 양도세율 조금 아끼고자 물건을 내놓을 사람들은 많지 않을 것 같고 속히 말하는 존버에 들어가지 않을까 싶다.

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4. 장기보유 특별공제

장기보유 특별공제에도 변화가 생겼다. 기존에는 1세대 1주택인 경우 10년만 보유하면 양도세에서 80%를 공제받을 수 있었다. 그러나 올해부터는 특별공제에 보유기간과 거주기간을 나누어 적용받게 된다. 즉 이제 보유만 해서는 최대 공제를 받을 수 없고 보유 및 거주를 10년 할 경우 80%의 특별공제를 받게 된다. 이제 장기보유 및 거주 특별공제로 이름을 바꿔야 하지 않을까 싶다. 이를 표로 정리하면 아래와 같다.

 

<2021년 장기보유 특별공제율 표>

 

이제 보유만으로 양도세 절세를 하려 했던 투자자들은 그 절세효과가 반으로 떨어지게 된 것이다. 물론 주거 정책으로 봤을 때 실거주하는 1세대 1주택자들에게 장특공제를 적용해주는 것은 맞다고 생각하지만 투자자로서 아쉬운 마음이다. 참고로 아래 다주택자들도 장특공제를 최대 30%까지 받을 수 있다고 되어있으나 이는 비조정지역의 다주택자에 한해서 적용된다. 즉, 최근 웬만한 지역이 다 조정지역으로 지정된 상태에서 다주택자들에겐 크게 의미가 없는 조건이지 않나 싶다.

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5. 1가구 1주택 비과세 기간 산정

다들 아시다시피 1가구 1주택인 경우 양도세를 면제받는다. 물론 해당 주택을 2년 이상 보유(조정지역은 2년 거주요건 추가) 해야 하며 양도가액이 9억 이하여야 한다. 1가구 1주택 양도세 비과세는 다주택자들에게 첫 번째로 생각할 수 있는 절세법이었다. 다주택 중 양도차익이 적은 순서대로 주택을 매도하여 세율에 따라 양도세를 내고, 양도차익이 가장 큰 주택을 마지막에 매도함으로써 양도세 비과세 혜택을 받는 식이었다. 경우에 따라서 이 여러 채의 주택들을 짧은 기간 안에 모두 매도하는 경우도 있었는데, 이제는 이것이 불가능하게 되었다.

작년까지는 이 경우의 비과세를 받기 위해서 기존에 다른 주택을 보유한 것과 상관없이 해당 주택을 2년 이상만 보유하면 됐었다. 그러나 올해부터 2년 보유의 조건이 '최종적으로 1주택이 된 이후 2년 보유'로 변경되었다. 텍스트만으로는 한 번에 이해가 어려워 아래 그림을 참조하면 좋을 것이다.

 

<2021년 이전 1가구 1주택 비과세 보유기간 산정>

<2021년 이후 1가구 1주택 비과세 보유기간 산정>

 

세 개의 도표 중 세 번째 경우는 헷갈리기 쉬운 경우라서 추가로 그려 넣었다. 다주택자가 2020년까지만 1주택을 제외하고 전부 매도하여 2021년 1월 1일에 최종적으로 1주택이라면, 마지막 남은 해당 주택의 보유기간은 최종적으로 1주택이 된 이후부터 2년이 아닌, 기존대로 해당 주택을 취득한 시점부터 2년으로 계산한다. 즉, 소급하지는 않는 것이다.

마지막으로 바뀐 1가구 1주택 비과세 보유기간 산정법은 일시적 2주택은 예외로 한다.

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6. 분양권 주택수 포함

마지막으로 2021년부터는 양도세 산정 시 분양권도 주택수에 포함된다. 기존에는 청약 시와 취득세 중과세 판단 시 분양권을 주택수에 포함했다. 거기에 최종적으로 2021년부터는 양도세까지도 분양권을 주택수에 포함하게 된 것이다. 이과 관련된 내용은 기존에 포스팅한 아래 글에서 자세히 확인할 수 있다.

2021.03.18 - [분류 전체보기] - 2021년 분양권 주택수 포함 총정리(청약, 취득세, 양도세)

2021년 분양권 주택수 포함 총정리(청약,취득세,양도세)

단, 분양권 주택수 포함도 일시적 2주택인 경우는 예외로 하여 주택수에 포함하지 않는다.

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이렇게 2021년에 양도세 관련하여 변경되는 내용을 정리해보았다. 부동산 투자자들에게 있어서 양도세 및 각종 세금 인상은 너무나 절망적이다. 현재 기준으로는 주택을 사지도, 팔지도, 보유하기도 어려운 상황이다. 이러한 세금들의 인상 속에서 기보유한 주택들을 계속 가져가야 할지 어느 정도 수익실현을 하고 매도를 할지 잘 판단해야 할 것이다. 2021년에 변경된 내용들을 잘 숙지하여 최적의 판단을 하시길 바란다.