부동산 (유상)취득세 총정리(다주택자 취득세중과, 조정/비조정지역)

작년 7·10 대책('21.07.10)에서는 다주택자들의 거래를 차단하고자 부동산과 관련된 거의 모든 세율(종부세, 양도세, 취득세)의 중과세율을 인상하였다. 이 대책 이후로 다주택자들은 주택을 보유하는 것도, 파는 것도, 사는 것도 골치가 아프게 되었다. 대책 발표되기 전, 여론 및 많은 전문가들이 주택시장을 안정시키기 위해서는 다주택자들의 매물들이 시장에 나올 수 있도록 해야 하므로 보유세를 높여야 한다고 했다. 그러나 막상 대책이 나오고 보니 보유세를 올리긴 했지만 그에 비해 양도세 중과세율이 훨씬 높아져 보유세 무서워 매물을 내놓기보다는 양도세 무서워 존버 할 것이다라는 의견이 지배적이었고 역시나 시장은 대책을 비웃듯이 아파트 가격을 줄기차게 폭등시켰다.

아무튼 오늘은 7·10 대책으로 바뀐 세 가지 세금들 중에서 취득세를 다시 한번 정리하고자 한다. 표로 정리된 자료들이 웹상에 많이 나와있지만 내가 찾아보니 틀린 자료들도 자주 보이고 지방세나 농특세와 같이 다소 디테일한 부분들은 잘 드러나지 않은 것 같아 내가 헷갈리지 않도록 최종 정리하고자 했다. 물론 조정지역/비조정지역 경우에 따른 취득세 계산도 헷갈리기 때문에 이 부분도 짚어볼 예정이다. 바로 시작해보겠다.

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1. 취득세율

아래는 7·10 대책 당시 국토부에서 게재했던 자료의 일부를 가져온 것이다. 이 발표가 나올 당시 취득세 인상폭이 예상보다 너무나 커서 어이가 없었다. 취득세가 최악의 경우는 12배가 뛰었고 대충 봐도 최소 2~4배는 오른 것을 알 수 있다. 역사상 세율이 이렇게 뛴 적이 있었나 싶다.

<7&middot;10 대책 중 취득세율 변경 내용>

아무튼 본론으로 돌아오면 위에 표에 취득세율 변경에 대한 핵심은 나타나 있으나, 이게 조정지역 기준인지, 비조정지역 기준인지 이런 것들이 나타나 있지 않아 이 자료만 보고는 정확한 기준 및 취득세율을 알기 어려웠다. 결론부터 말하자면 위 표에 나타난 기준은 조정지역에서 2주택, 3주택을 취득할 경우에 해당하는 세율이다. 아래는 조정/비조정지역에 따른 세율표이다. 단, 일시적 2주택은 1주택자 세율을 적용한다. 일시적 2주택 요건도 별도 포스팅으로 제작할 예정이다.

<취득세율>

또한 다주택자의 경우 보유하고 있는 집이 조정/비조정지역인지와 취득하려는 집이 조정/비조정지역인지에 따라서 어떤 취득세율을 적용받는지 헷갈리기 쉽다. 이와 관련해서도 아래에 표로 정리해봤다. 기본적으로 취득할 집이 어느 지역에 있는지가 중요하다!

<취득지역 별 취득세율>

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2. 지방세율 및 농어촌특별세율

다음으로 주택 취득 시에 내야 할 세금으로 취득세 외에 농어촌특별세와 지방교육세가 있다. 농어촌 특별세의 경우는 전용면적이 85㎡ 초과 주택에 한하여 적용하고 지방교육세는 우리가 흔히 알고 있는 지방세 10%가 그것이다. 농어촌특별세의 경우 취득세율과 연동되게 되는데 7·10 대책에서 중과세율이 인상됨에 따라 농어촌특별세도 인상되었다.(공부하면서 여러 블로그 및 자료를 봤는데, 농어촌특별세가 0.2% 고정이라고 되어있는 게시글들이 많았다. 이는 틀린 내용이다.) 따라서따라서 농어촌특별세도 중과되어 세법에 따라 0.2~1%까지 적용받게 된다. 세법에 '표준세율에 중과세율의 몇 배를 더해서...' 하는 농어촌특별세 계산법이 있지만 여기서는 생략하기로 한다. 또한 지방교육세도 흔히 취득세의 10%(0.1~0.3%, 0.8%, 1.2%)로 알고 있지만 이번 대책에서 세율이 개정되어 2주택 이상은 0.4% 정률로 적용받게 된다. 설명한 내용들을 정리하면 아래 표와 같다.

<총 취득세 산출 표>

마지막으로 취득하려는 주택이 계약 중간에 비조정지역에서 조정지역으로 지정된 경우 취득세율을 어떻게 적용받는지 보겠다. 대책 발표 초기에는 유권해석에 대해 논란이 있었으나 현재는 정리가 되었다.
먼저 분양권은 취득일(원분양자의 경우 분양계약일, 분양권 매매 시에는 명의 변경일 기준) 기준으로 비조정지역이었으면 입주 시 조정지역으로 지정되었다고 하더라도 비조정지역 기준으로 취득세율을 적용한다. 주택의 경우는 매매계약일 기준(가계약은 인정 X)으로 비조정지역이었으면 잔금 및 명의 변경일에 조정지역이더라도 비조정지역 기준으로 취득세율을 적용한다.

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이렇게 작년 7·10 대책으로 개정된 취득세에 대해서 알아보았다. 아무리 생각을 해봐도 너무 과도한 세율이 아닌가 싶다. 처음 7·10 대책 보도자료를 접했을때 내 눈이 잘못된건가 싶었었는데 지금 다시봐도 이게 진짜인가 싶은정도다. 아무튼 내가 궁금했던 점 위주로 작성한 터라 놓친 부분이 있을 수 있지만 발견되는 대로 수정하여 좀 더 많고 정확한 정보를 담는 게시물이 되도록 하겠다. 많은 투자자분들은 높아진 취득세 때문에 주택투자시 고민이 깊어졌을텐데 좋은 판단으로 성공적인 투자를 하시기 바란다. 추가로 무상취득에 대한 취득세는 아래 포스팅을 참고하시기 바란다. 다음번에는 7·10 대책으로 개정된 양도세에 대해서 알아보도록 하겠다.

2021.05.29 - [분류 전체보기] - 부동산 증여취득세, 상속취득세 정리(feat. 증여세, 취득세)

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