임대차 3법 총정리(계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제, 최초판례)

문재인 정부 들어 집값을 잡기 위한 규제뿐만 아니라 국민들의 주거안정성을 보장하기 위해 전월세에 대해서도 임차인을 보호하기 위한 대책들을 내놓았는데, 그중에 대표적인 것이 작년 7월 31일부터 시행된 임대차3법이 있다. 그러나 현재까지 결과를 놓고 봐서는 이 임대차3법이 임차인들의 주거안정성을 보호해줬다기보다는 이로 인해 전셋값이 치솟으면서  매매가를 끌어올리고 있는 실정이다. 뿐만 아니라 임대차3법을 기존에 계약이 완료된 건에 대해서도 소급 적용하게 되면서 임대인/임차인 간 갈등이 많아졌고 임대차 분쟁조정위원회 건수가 기존보다 3배 이상 증가했다는 뉴스도 많이들 보셨을 것이다. 아무튼 작년 하반기부터 현재까지 많은 논란이 되고 있고 개인적으로 임대차시장을 혼란에 빠뜨렸다고 생각하는 이 임대차3법에 대해서 알아보는 시간을 갖겠다. 

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1. 계약갱신청구권

1-1. 개념

임대차3법의 핵심이라고 볼 수 있는 계약갱신청구권을 알아보겠다. 이름에서도 추측해볼 수 있듯이 계약갱신청구권은 임차기간 만료가 가까운 세입자가 계약을 연장하여 더 거주하기 원할 때 집주인에게 1회에 한하여 계약갱신(2년)을 청구할 수 있다는 권리이다. 전세계약은 통상적으로 2년 계약을 하게 되는데 계약갱신청구권을 사용함으로써 2+2년, 즉 4년까지 거주가 가능하게 된다. 계약갱신청구권의 행사 시기는 기존 계약 만료 6개월~2개월 전('20.12.10 전에는 6~1개월 전이었음)이며, 세입자가 계약갱신청구권을 사용할 경우 임대인은 특별한 사유 없이는 수용해야 하며 전세보증금 및 월세 증액은 최대 5%로 제한된다. 갱신거절의 특별한 사유는 아래와 같다.

 

<기획재정부 임대차보호법 Q&A 中>

 

 집주인 해당 사유로 계약갱신을 거절했으나 추후 확인했을 때 해당 사유가 허위로 확인될 경우 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있다. 손해배상액에 대한 산정 기준도 별도로 정해놓았는데 아래와 같다.

 

<기획재정부 임대차보호법 Q&A 中>

 

1-2. Q&A

계약갱신청구권과 관련하여 작년 8월 4일에 기획재정부에서 내놓은 Q&A를 몇 개 살펴보도록 하겠다. 당시 Q&A보도자료에는 법시행 직후라 그런지 많은 내용들이 있으나 현시점 기준으로 해당되는 내용들만 몇 가지 다루어보겠다.

 

 

1-3. 최초 판례

위에서 한번 언급했듯이 계약갱신청구권이 도입된 이후로 임대인/임차인간 분쟁이 나날이 증가하고 있다. 작년 11월에 분쟁이 발생하여 법원까지 간 건이 최근에서야 1심 판결이 났는데 그 내용을 알아보겠다. 사건의 개요는 아래와 같다.

 

 

이에 대하여 수원지법은 최근 1심 판결을 내놓았는데 판결은 아래와 같다.

 

 

즉, 실거주를 위해 부동산 매매계약을 체결하였으나 소유권 등기 이전에 전 임대인에게 계약갱신청구권을 사용하게 되면(계약 만료 6~2개월 전) 실거주 조건으로 매매계약을 했다고 하더라도 해당 계약갱신청구권 행사를 거절할 수 없다는 것이다. 사실 이번 판례가 나오기 전에도 기재부에서 유권해석을 동일한 내용으로 내놓았으나, 실제 재판을 갈 경우 재산권 침해 등의 문제로 다른 해석을 내놓을 것이라는 기대가 있었다. 그러나 기재부 유권해석과 동일하게 판결이 난 것이다. 따라서 앞으로 실거주를 위해 세입자가 껴있는 집을 매매할 경우 기존 계약 만료 6개월 전에 등기까지 마쳐야 한다.

개인적인 생각으로는 이 판결에 대해 새 집주인 A씨는 해당 건에 대해서 항소를 할 가능성이 높아 보이고, 그게 아니라면 전 집주인 B씨와 매매계약을 중개했던 공인중개사에게 손해배상 청구를 할 것으로 보인다. 전 집주인이나 공인중개사가 계약갱신청구권에 대해 제대로 통지하지 않았다는 이유로 말이다.

그리고 애초에 이번 판결이 "임차인을 끼고 매매계약을 할 경우 전 임대인의 권리를 전부 승계한다"라는 기존의 법에 위배되는 게 아닌가 싶다. 실거주를 위주로 매매계약을 했다면 새 집주인이 임대인의 권리를 승계받아 청구권을 거절할 수 있어야 한다고 개인적으로는 생각한다. 앞으로 해당 사건이 어떻게 진행될지 트래킹 해보겠다.

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2. 전월세상한제

임대차 3법중 두 번째인 전월세상한제는 위의 계약갱신청구권에서 언급했듯이 계약갱신청구권을 통해 계약 연장 시, 전세의 경우는 전세보증금의 최대 5%까지 증액할 수 있고, 월세의 경우 월세 보증금이나 월세 중 한 가지를 최대 5%까지만 증액할 수 있다는 내용이다. 다만 계약갱신청구권이 아닌 신규계약이나 계약갱신청구권 이후 재계약 같은 경우는 5% 초과하여 증액할 수 있다. 이로 인해 한 아파트의 전세가 갭이 어마어마하게 차이나는 경우도 많이 발생하고 있는 상황이다.

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3. 전월세신고제

임대차3법중 마지막인 전월세신고제는 임대차 계약을 모니터링 함으로써 임대소득에 대한 과세를 명확히 하고 편법 및 탈세를 예방하고자 하며, 세입자의 경우 이를 모니터링 함으로써 적정한 임대차 보증금의 수준을 판단할 수 있게 하고자 제정되었다.

해당 내용은 간단하다. 올해 6월 1일부터 임대차 계약 시 임대차 계약 당사자(집주인과 세입자)나 공인중개사가 30일 이내에 관청에 임대차 계약 정보를 신고해야 한다는 것이다. 또한 이러한 임대차 신고가 이뤄지면 확정일자를 부여한 것으로 간주한다는 내용도 포함하고 있다.

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이렇게 임대차3법에 대해 알아보았다. 가장 핵심 내용은 계약갱신청구권에 대한 내용이었는데, 이는 아직까지도 논란이 많이 되고 있고 부작용도 많다. 위에서 거론하진 않았지만 사실상 임대인이 허위로 실거주 통보했을 때 세입자 입장에서 명백하게 밝혀 내기 어려운 경우가 많고 법을 피하기 위해 임대인들이 여러 가지 방법을 동원하지 않을까 싶다. 이로 인한 피해는 온전히 임차인들에게 돌아갈 것이다. 또한 결과만 놓고 보면 전셋값이 폭등을 야기했는데, 임차인들이 4년 뒤에 폭등한 가격을 감당할 수 있을지도 의문이다. 그때까지 전국의 모든 임차인들에게 청약 당첨의 행복을 안겨주려는 것인지...

아무튼 나도 임대인으로서, 나도 불편하고 세입자도 불편한 이 법이 앞으로 어떻게 작용할지 더 지켜보도록 하겠다.