분양권 주택수 포함 총정리(청약,취득세,양도세)

문재인 정권 들어 부동산 규제가 날로 심해지면서 실제 존재하지 않는 부동산인(부동산이 아니고 권리가 맞음) 분양권에 대해서도 규제가 다방면으로 들어오고 있다. 물론 분양권 투자가 단기 투자자들에게 있어서 쏠쏠한 상품이었고(양도세율 인상으로 현재는 아니게 되었다.) 부동산 투자 물건 중 가장 접근하기 쉬워 최근 부린이들이 대거 투입되는 상황에서 문재인 정부는 이를 가만 두고 볼 수 없었을 것이다. 아무튼 이번 포스팅에서는 2021년 최신 버전으로 분양권이 주택수에 포함되는 경우에 대해서 알아보도록 하겠다. 

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1. 청약 시 주택수 포함

청약 시 분양권을 주택수에 포함한지는 꽤 오래되었다. 문재인 정부의 초기 부동산 정책에 포함되었기 때문인데, 해당 내용은 아래 18년 12월 6일에 보도된 9·13 대책 후속조치(18.12.11 시행)에 포함되었다.

 

<18.12.6 9&middot;13대책 후속조치 中>

 

즉, 2018년 12월 11일 이후 분양받은 경우나 그 이후 분양권을 매수하여 취득한 경우 해당 분양권은 다음번 청약 시 주택수에 포함되게 된다. 따라서 18년 12월 11일 이전에는 분양권을 여러 개 가지고 있었더라도 주택을 보유하고 있지 않았더라면 청약 시 무주택자로 청약 당첨 가능성을 높일 수 있었으나 그것을 차단한 것이다. 

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2. 취득세 중과 시 주택수 포함

주택 취득세 중과 시 분양권을 주택수에 포함한 것은 작년에 발표한 7.28 지방세법 개정안(시행 20.08.12)에 담겨있다.

 

<20.7.28 지방세법 개정안 中>

 

해당 개정안에 따르면 20년 8월 12일 이후 분양권을 취득한 경우 해당 분양권을 주택수에 포함한다는 것이다. 예를 들어보면 20년 8월 13일에 조정지역 내 분양권을 취득하였고 그 이후 20년 9월 10일에 조정지역 내 신규 주택을 취득하게 되면 2주택으로 주택수를 산정하여 취득세 8%를 부과한다는 것이다. 반대의 경우도 마찬가지이다. 기존에 주택을 소유하고 있는 상태에서 8월 12일 이후 신규 분양권을 취득하여 그 분양권에 의한 주택을 취득(입주)하는 경우도 2주택으로 주택수 산정하여 8% 취득세를 부과하게 된다. 

참고로 위 캡처 이미지에는 포함되어 있지 않지만 위 개정안에서 취득세 중과 시 주거용 오피스텔도 주택수에 포함하게 되었다.(20.08.12 이후 취득 限) 다만, 오피스텔 분양권의 경우 추후에 해당 오피스텔이 주거용인지, 상업용인지 결정되지 않았기 때문에 오피스텔 분양권은 주택수에서 제외한다.

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3. 양도세 중과 시 주택수 포함

주택 양도세 중과 시 분양권을 주택수에 포함하는 것은 아래 6·17 대책에서 처음 언급이 되었고 20년 7월 28일 기재부에서 보도자료 배포하여 올해 1월 1일부터 소득세법 개정으로 적용이 된다. 

 

<6&middot;17 대책 보도자료 中>

<20.7.28 기재부 보도자료 中>

 

즉, 기존에 조정지역에서 주택을 소유하고 있고 올해 1월 1일 이후 분양권을 취득하였다면 기존 주택을 매도 시에 주택수를 2주택으로 산정하여 중과세율 10%를 가산하게 된다. 또한 소득세법 개정안에 나와있듯 주택수, 분양권수, 입주권수의 합이 3 이상인 경우(즉, 3주택자 이상) 중과세율 20%를 가산하게 된다. 이것도 올해 6월 1일 전 양도 시까지이고 6월 1일 이후로는 중과세율 인상으로 2주택 시 20%, 3주택 시 30%를 가산하게 된다.

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4. 총정리

분양권에 대한 규제 내용을 시기별로 알아보았다. 해당 내용들을 표로 정리하면 아래와 같다.

 

<분양권 주택수 포함 시점>

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앞으로 투자자들에게 분양권을 통한 단기투자는 사실상 어려워졌다고 생각한다. 주택과 마찬가지로 거의 모든 세금에 적용받게 되었고 단기 양도세율 또한 상당하기 때문에(20.06.01 이후 최대 70%) 쉽사리 투자의 손길이 가지 않을 것 같다. 개인투자자로서 규제가 하루빨리 풀려주길 바라본다.