일시적 1가구 2주택 비과세 총정리 1편(주택, 분양권, 사례분석)

부동산 투자자, 특히 주택을 주 투자원으로 하고 있는 투자자들에게 일시적 1가구 2주택 특례란 진리와도 같은 절세법이다. 과거 8·2 대책('17.8.2) 이전에는 일시적 2주택 특례를 적용받기가 지금보다는 훨씬 수월했으나 8·2 대책, 9·13 대책('18.9.13), 12·16 대책(19.12.16)을· 거쳐오면서 투자자 입장에서는 적용받기 상당히 까다롭게 개정되었다. 이번 포스팅에서는 여러 번의 부동산 대책을 거쳐오면서 일시적 1가구 2주택 특례(이하 일시적 2주택 특례) 적용 기준이 어떻게 변경되었는지, 그래서 최종적으로 현재 해당 특례를 받기 위해서는 어떤 조건에 부합해야 하는지 알아보겠다. 바로 시작해보자.

 

아시다시피 현재 우리나라는 1가구 1주택인 경우 주택 양도 시 양도가액 9억 원 미만에 대해서 비과세를 적용하고, 다주택자에게는 과세를 하고 있다.(1가구 1주택 9억 초과 주택 양도세 계산법은 아래 게시물에 참고)

부린이의 9억초과 주택 양도세 계산하기

그러나 부득이하게 다주택이 되는 경우가 종종 발생하는데 대표적인 것이 1. 거주이전 2. 혼인 3. 증여 4. 상속 5. 노부모 부양 6. 공공기관 이전이 있다. 이번 포스팅에서는 가장 많은 경우에 해당할 거주이전에 대해서만 설명하도록 하고 기타 사유에 대해서는 별도 포스팅으로 정리해보겠다. 

---

1. 일반 주택

이사를 하려고 새집을 장만했으나 기존 집이 아직 팔리지 않아 일시적으로 2주택자가 된 경우, 이것을 다주택으로 보고 과세를 한다고 하면 얼마나 억울하겠는가. 이를 방지하고자 거주이전에 대해서 일시적 2주택 특례를 적용한다고 보면 되겠다. 그럼 어떤 경우에 우리나라에서는 일시적 2주택으로 인정해 줄까? 기본적으로 '1 · 2 · 3 규칙'이라고 생각하면 쉽다.

 

기존주택 취득 후 1년이 지나 신규주택을 매수,

기존주택을 2년 이상 보유해야 하며,

신규주택을 취득 후 3년 내 기존주택을 매도해야 함(양도가액 9억 미만)

 

단, 조정지역에 있는 기존주택을 비과세 받기 위해서는 위 조건에서 기존주택 2년 보유뿐 아니라 2년 실거주 요건까지 갖춰야 한다. 8·2 대책으로 조정지역 내 주택 양도 시 비과세 요건으로 2년 거주 요건이 추가되었기 때문이다. 다만 기존주택을 취득한 이후 기존주택이 조정지역으로 지정된 경우에는 2년 거주요건은 면제받게 된다.(즉, 소급 X) 

 

또한, 조정지역에서 조정지역으로 이사 가는 경우도 조건이 달라진다. 이 부분 역시 부동산 대책들을 거치면서 바뀐 부분이다. 이 경우는 신규주택을 어느 시점에 매수했느냐에 따라 총 세 가지 경우로 나뉘게 된다. 먼저 신규주택을 9·13 대책('18.9.13) 이전에 취득한 경우는 위 조건대로 신규주택을 취득한 지 3년 내에 기존주택을 처분하면 된다. 다음으로 12·16 대책(19.12.16) 이전에 취득한 경우는 위 조건에서 기존주택을 2년 내에 처분해야 한다. 마지막으로 12·16 대책 이후로 취득한 경우는 위 위조건에서 기존주택을 1년 내에 처분해야 하며 신규주택에 전입 의무까지 부여된다. 이를 표로 정리하면 아래와 같다.

<조정지역 &rarr; 조정지역 이사시 일시적 2주택 요건>

---

2. 분양권

올해부터 분양권을 포함한 일시적 2주택의 요건이 바뀌었다. 기존에는 주택과 같은 원리로 분양권을 취득하고 2-3년 뒤 완공이 되어 등기가 완료된 시점으로부터 3년 이내(조정→조정의 경우 1년 이내)에 종전주택을 매도하면 일시적 2주택 비과세를 적용받을 수 있었다. 그러나 최근 '21년 1월 6일에 기획재정부에서 「세법개정 후속 시행령」이 발표되었는데 '21년 이후 취득하는 분양권에 대해서 일시적 2주택 요건이 바뀌었다. 입주권과 동일하게 기준을 가져간다는 내용인데 상세 내용은 아래와 같다.

위 내용을 정리해보면 아래와 같다.

 

기존주택 취득 후 1년이 지나 분양권을 취득,

기존주택을 2년 이상 보유해야 하며,

(기존주택이 조정지역 내 있는 경우 2년 거주 요건 충족)

분양권 취득한 지 3년 내 기존주택을 매도해야 함

(단, 준공 미완료 등의 사유로 3년 내 매도 못한 경우 완공 후 2년 내 세대원 전원 이사하여 1년 이상 거주하고 완공 2년 내 종전주택 매도 시 비과세)

 

물론 위 조건에 해당하는 분양권은 '21년 1월 1일 이후 취득한 분양권에 한하여 적용하기 때문에(참고로 '21.1.1 이후 취득한 분양권은 주택수에도 산정된다.) 그전에 취득한 분양권에 대해서는 기존과 동일한 요건을 만족했을 시 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있다. 정리하면 아래와 같다. 

<분양권 일시적 2주택 요건>

---

3. 사례 분석

근 몇 년간 부동산 대책으로 인해 많은 지역이 조정대상지역으로 지정되면서 일시적 2주택 관련 유권해석이 어떻게 되는지 이야기가 많았다. 대표적인 것이 매매계약일과 잔금일 사이에 조정대상지역 지정된 경우, 종전주택 보유 중간에 조정대상지역 지정된 경우가 그렇다. 해당 사례에 대해서 짚어보겠다.

 

사례 1) 조정지역 내 종전주택 A 보유, 비조정지역 내 신규주택 B 계약 완료, 주택 B 등기 전에 주택 B 조정지역 지정

<사례1>

사례 2) 조정지역 내 종전주택 A 보유, 비조정지역 내 분양권 B 취득, 분양권 B 등기 이전에 분양권 B 조정지역 지정

<사례2>

사례 3) 비조정지역 내 종전주택 A 보유, 조정지역 내 분양권 B 취득, 분양권B 등기 이전에 주택 A 조정지역 지정

<사례3>

위 사례들은 모두 신규주택 또는 분양권 계약 당시에는 고민 없이 신규주택 취득 후 3년 내 종전주택을 매도하면 비과세를 받는다고 생각했겠지만, 중간에 조정지역이 지정되면서 혼란이 생기게 된 사례들이다. 그러나 걱정할 필요가 없다.  일시적 2주택 특례를 판단하는 시점은 계약서를 작성하는 시점(계약서 작성 및 계약금 납부) 기준이라고 유권해석이 내려졌기 때문에 세 사례 모두 신규주택 취득 후 3년 내에만 종전주택을 처분하면 일시적 2주택 특례를 적용받게 된다. 물론 종전주택 A에 대해서 비과세 요건을 충족해야 하는 것은 당연하다.(양도가액 9억 미만, 2년 보유 or 거주, 주택 A취득 최소 1년 후 주택 B 취득)

---

4. 참고 내용

참고 1) 1가구 1주택 보유기간 재산정 관련

2021년부터는 개정된 소득세법 시행령에 따라 다주택자 보유기간 산정 기준이 바뀌었다. 그 내용을 보면 아래와 같다. 

<소득세법 시행령 154조 中>

종전의 경우에는 다주택자가 1주택을 제외하고 전부 매도한 경우 남은 1주택에 대해서는 그다음 날 바로 매도하더라도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있었으나. 그러나 '21년부터 개정된 시행령에 따라 다주택자는 최종 1주택이 된 후 2년이 지나야 비과세를 받을 수 있다는 말이다. 그러나 선의의 피해를 막기 위해 일시적 2주택의 경우는 해당 개정안을 따르지 않고 종전 기준을 적용한다. 즉 주택 순서만 맞게 매도하면 바로 매도하더라도 비과세를 받을 수 있다.

참고 2) 조정지역 매도 기한 내 미처분 시 양도세 중과 여부

위에서 조정지역 → 조정지역 이사 시에 일시적 2주택 특례요건을 갖추기 위해서는 종전주택을 신규주택 취득 후 1년 내에 매도해야 한다고 했다. 그렇다면 1년 내에 매도하지 못했다면 바로 다주택 중과세율까지 가산한 양도세를 적용받는 것일까? 답은 '아니다'이다. 아래는 소득세법 시행령 167조의 10 일부를 발췌한 것이다.

<소득세법 시행령 167조 10 中>

소득세법 시행령 167조 10에 따라 신규주택을 취득한 지 3년이 지나지 아니한 경우 양도세 중과를 적용하지 않는다. 즉, 신규주택을 취득한 지 1년 내 매도하지 않았기 때문에 일시적 2주택 비과세를 적용받지는 못하지만 3년 내에만 매도할 경우 일반과세 및 장특공제를 적용받는 것이다. 소득세법은 열거주의기 때문에 열거되어 있지 않은 조건까지 적용하지는 않는다. 이 부분은 많은 사람들이 놓치고 있는 부분이기 때문에 꼭 한번 짚고 넘어가고자 했다. 정리하면 아래와 같다.

---

이렇게 일시적 1가구 2주택 특례에 대해서 알아보았다. 거듭되는 부동산 대책으로 인해 과거에 단순했던 기준이 현재는 많이 복잡해진 상황이다. 각 상황에 맞게 일시적 2주택 특례를 적용받을 수 있는지 없는지를 잘 따져 보고 주택을 매매하기를 바란다. 현재 부동산 세율이 상당하기 때문에 자칫 착각했다가는 세금폭탄을 맞을 수 있기 때문이다. 다음 포스팅으로는 이번에 다루지 못한 혼인, 증여, 상속 등에 관한 일시적 2주택 특례에 대해 다뤄보도록 하겠다.