부린이의 9억초과 주택 양도세 계산하기

 

부동산 관련 블로그를 개설하면서 든 첫 생각이 과연 첫 포스트로는 어떤 글을 써야 할까라는 고민이었다. 오늘까지 해서 문재인 정부 들어 부동산 대책이 총 25번이 나왔는데 이 대책들을 정리 한번 해볼까라는 생각이 가장 먼저 떠올랐으나 다른 훌륭한 블로거 분들께서 작성하신 글들이 이미 충분하다고 판단하여 잠시 미루고 가장 최근에 내가 고민하고 실행해 보았던 부동산 양도세 계산법을 정리해보기 했다. 내용도 어렵지 않고 한번 익히면 쉬운 간단한 내용이기 때문에 첫 포스트로 무게가 적당하다고 생각도 들었다. 그럼 바로 시작해보도록 하겠다. 

 

1가구 1주택이더라도 고가주택(9억 초과 주택)에 대해서 9억 초과분에 대해 양도세를 부과하고 있다. 그럼 9억 초과분에 대해서 전부 세율을 적용한다는 소리일까? 고가주택을 소유하고 있는 기득권 세력을 때려잡겠다는 정부의 의지일까? 결론부터 말하자면 정부가 그 정도까지 무자비 하진 않다. 심지어 1가구 1주택인 것을.. 아무튼 9억 초과분에 대해서는 비율을 산정하여 적용하게 된다.(단, 1가구 1주택, 보유 및 거주 요건 충족 시) 이를 알아보기 전에 먼저 일반적인 양도소득세 계산 흐름을 보면 아래와 같다.

 

<세액 계산 흐름도>

 

위에서 잠깐 말했듯이 9억 초과 주택의 경우에도 9억까지는 비과세를 인정해 주기 때문에 9억을 초과한 부분에 대해서 비율을 산출하여 과세표준을 산정하게 된다. 위 표에서 "과세대상 양도차익" 이 바로 그것이다. 9억 초과 주택 양도세 계산에서 가장 중요한 부분이 이것이고, 과세대상 양도차익을 계산하는 식은 위 표에 주황색 음영으로 나타나 있다. 단순 텍스트로는 직관적으로 이해가 어려울 수 있기 때문에 예를 들어 직접 계산을 해보며 설명해보겠다.

 

1. 양도가액 : 10억(2021. 02 매도)

2. 취득가액 : 6억(2015.01 매수)

3. 필요경비(취득세 등) : 1천만원

4. 양도차익 : 10억-6억-0.1억 = 3.9억원

5. 1가구 1주택 보유&거주 요건 충족!

 

위와 같은 경우가 있다고 할 때 취득세를 계산해 보자. 양도가액이 9억원이 넘기 때문에 9억 초과 부분에 대해서 과세대상 양도차익을 산출해야 한다. 위 표의 식에 대입하여 계산해 보면 아래와 같다.

 

과세 대상 양도차익 : 3.9억 × (10억-9억)/10억 = 0.39억(3,900만원) 

 

여기에 6년 동안 보유 및 거주를 했으니 장기보유 특별공제를 받을 수 있다. 12·16 대책(19.12.16)에 의해서 21년 1월 1일 이후 양도분에 대해서는 개정된 장기보유 특별공제율을 적용받게 된다. 개정된 공제율은 아래 표와 같다.

 

<장기보유 특별공제율>

 

이 표에 따라 6년 1개월 보유 및 거주의 경우 48% 공제를 받게 된다.

 

장기보유 특별공제 : 3,900만원 × 48% = 1,872만원

 

여기에 1인당 양도소득 기본공제인 250만원을 공제하게 되면 과세표준을 산출할 수 있다.

 

과세표준 : 3,900만원 - 1,872만원 - 250만원 = 1,778만원

 

이제 해당 과세표준에 해당하는 세율을 적용하고, 누진공제를 제하면 최종 산출 세액을 구할 수 있는데 세율표는 아래와 같다.

 

<과세표준에 따른 양도세율>

 

표에 따라 적용받는 세율은 15%, 누진공제는 108만원임을 확인할 수 있고 최종 산출세액은 아래와 같다.

 

산출세액 : 1,778만원 × 15% - 108만원 = 158만 7천원

 

이렇게 최종 세액을 구할 수 있었고 마지막으로 이를 위의 세액 흐름도에 대입하여 보면 아래 표와 같이 정리할 수 있다.

 

<세액 계산>

 

계산해본 것처럼 계산이 한두 번의 연산으로 끝나는 것이 아니기 때문에 처음 보는 사람들에게는 어렵게 느껴질 수 있으나 한번 예를 들어 계산해보고 이를 익히게 되면 말 그대로 흐름에 따라 쉽게 슥슥 계산해 내려갈 수 있을 것이다.

 

 

지금까지 9억 초과 주택 양도 시 양도세 계산에 대해서 알아보았다. 경우에 따라 양도세 사이즈가 천차만별이겠지만 양도세 계산을 하다 보면 항상 드는 생각이 나라에서 나한테 해준 게 뭐가 있다고 이렇게 큰돈을 떼어가나 싶다. 그래서 다음번에는 이 어마어마한 세금들을 그나마 줄일 수 있는 공동명의 양도세 계산법에 대해 알아보도록 할 것이다. 시국이 시국인 만큼 다음 시간까지 모두들 건강하시길!