분양권 일시적 2주택 비과세 기재부 유권해석(21.05.25)

지난번에 일시적 2주택 비과세 특례 관련하여 총정리하는 포스팅을 했었다. 두개의 포스팅으로 나누어 했었는데, 최근에 기재부에서 분양권과 관련한 일시적 2주택 유권해석이 나와서 이것을 한번 다뤄보도록 하겠다. 모두들 예상했던 해석과 다르게 나와서 많은 사람들이 충격을 받았다. 한번 보도록 하자. 아래는 지난번에 포스팅했던 일시적 2주택 관련 글이니 참고하시기 바란다.

2021.02.19 - [분류 전체보기] - 2021년 일시적 1가구 2주택 비과세 총정리 1편(주택, 분양권, 사례분석)

2021년 일시적 1가구 2주택 비과세 총정리 1편(주택, 분양권, 사례분석)

2021.02.23 - [분류 전체보기] - 2021년 일시적 1가구 2주택 비과세 총정리 2편(혼인,증여,상속,부양,공공기관이전)

2021년 일시적 1가구 2주택 비과세 총정리 2편(혼인,증여,상속,부양,공공기관이전)

 

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1. 유권해석 내용

얼마전 5/25에 기획재정부에서 나온 유권해석의 내용은 분양권만 2개 보유한 일시적 2주택자가 양도소득세 비과세 혜택을 적용받는 기준시점은 분양권 취득시점이 아닌 첫 주택취득시점(등기일)으로 봐야한다는 것이다. 

 

말이 좀 어려우니 이에 대해 상세하게 설명해보겠다.

지난번 포스팅에서 언급했듯이 문재인정부들어 부동산 정책이 여러차례나오면서 일시적 2주택 비과세를 받기위한 종전주택 매도 기한이 신규주택 취득일이 언제냐에 따라 다르게 정해졌다. 그 내용은 아래와 같다.(조정지역에서 조정지역으로 이사하는 경우)

이 때 1주택을 소유하고 있고 신규주택을 분양권으로 갖고 있는 경우에는 분양권의 취득시점을 기준으로 분양권을 규제 전에만 취득했다면 해당 분양권을 규제이후에 등기치더라도 규제를 적용 받지 않았다.

 

그러나 이번에 문제가 발생한 것은 종전주택을 주택이 아닌 분양권으로 가지고 있었던 경우(종전주택이 없는 상태)이다.

결과적으로 기재부에서는 이번 유권해석에서 종전주택이 없는경우(분양권 2개 사례)에는 신규주택 계약일이 아닌 종전주택 취득시점을 기준으로 일시적 2주택 비과세 허용기간을 판단한다는 것이다. 즉 규제전에 두개의 분양권을 취득했더라도 첫 분양권의 등기시점(주택취득시점)이 규제 이후라면 해당 시점을 기준으로 판단하여 규제를 적용 받게된다는 것이다. 왜냐하면 규제 전에는 주택이 아닌 실체가 없는 분양권으로 갖고 있었기 때문에!!

2. 유권해석 원문

해당 유권해석의 원문은 아래와 같다.

 

3. 해당 사례 분석

좀 더 이해를 돕기 위해 예를들어 설명해 보겠다.

이렇게 9·13 대책전에 분양권 두개를 갖고 있다가 대책 이후에 두 주택을 등기친 경우, 두 분양권 취득시점이 규제전이라고 하더라도, 첫 분양권(주택A) 등기시점이 대책 이후이기 때문에 해당 시점을 기준으로 일시적 2주택 허용기간을 판정하여 신규주택(주택B)를 취득한지 2년 내에 주택A를 처분하여야 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있는 것이다.

 

유사한 사례로 아래와 같은 경우도 있다.

위의 경우 처럼 먼저 분양권을 가지고 있다가 이후에 주택을 취득한 경우, 대책 이전에는 분양권만 취득한 상태였기 때문에 이번 유권해석에서처럼 종전주택이 없는 상태라고 본다. 즉 종전주택은 분양권A(추후 주택A)가 아닌 주택B가 되어 분양권A 등기 이후 2년내에 주택B를 처분하여야 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있다.

 

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이번 유권해석이 문제가 되는것이 이전 해석에서는 두 분양권을 전부 규제 전에 취득했기 때문에 일시적 2주택 허용기간을 3년으로 봤는데 이게 뒤집혔기 때문이다. 당사자들이 행정소송까지 불사하겠다고 한만큼 해당 해석이 이후에 다시 바뀌게 될지 지켜봐야겠다.