특수관계자 저가양도(양수) 정리(feat. 증여세)

 

많은 사람들은 이렇게 생각할 수 있다. '내 집을 가족이나 친척에게 팔게 될 때, 시세보다 싼 가격에 팔아도 되지 않을까? 중고차를 지인한테 싼 가격에 파는 것처럼?'

이런 생각에서 발생할 수 있는 것이 특수관계자 저가양수(양도)라는 것인데, 이번 포스팅에서는 이에 대한 내용을 한번 정리해 보겠다. 지난 포스팅에서 정리했던 증여세와 연관된 부분도 있으니 연관 지어 생각해보면 좋을 것 같다. 증여세 관련해서는 아래 포스팅을 참고하시면 좋겠다. 그럼 시작해보겠다.

2021.05.19 - [분류 전체보기] - 2021년 증여세 총정리(증여세율, 면제한도, 증여가액 산정)

2021년 증여세 총정리(증여세율, 면제한도, 증여가액 산정)

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1. 특수관계자 저가양수(양도)란?

일단 개념은 이름에서도 알 수 있듯이 특수관계에 있는 사람들 사이에 실제 시세보다 낮은 가격(저가)으로 해당 재산을 거래(양도/양수)하는 것을 말한다. 특수관계자의 범위는 아래와 같다.

 

※ 특수관계자 범위(국세 기본법 시행령 제1조의 2(특수관계인의 범위))

1. 6촌 이내 혈족

2. 4촌 이내 인척

3. 배우자(사실혼 관계에 있는 자 포함)

4. 친생자로서 다른 사람에게 친양자 입양된 자 및 그 배우자, 직계비속

 

그럼 이러한 개념이 왜 나온 것일까? 서두에서 말한 것처럼 실제 시세보다 낮은 가격으로 거래가 이루어진 경우 양도자는 양도차익이 줄어 양도세가 줄게 되고, 양수자는 시세보다 싼 가격에 매수한 만큼 이득을 보게 된다. 그러나 이것은 세법상으로 양도세나 증여세 등 과세 측면에서 제대로 이루어지지 않았다(탈세)고 보고 엄격히 관리하고 있다. 

 

2. 특수관계자 저가 양수(양도) 기준

그렇다면 특수관계자 저가 양수(양도)로 보는 기준은 무엇일까?

 

1) 양도인 기준

저가 거래의 판단 범위는 양도가액이 시가를 기준으로  5% 또는 3억원 차이가 나는 경우를 말한다. 저가로 양도한 경우는 실제 양도금액(저가)은 무시하고 시가를 양도가액으로 판단하여 양도세를 산정한다.

 

예를 들어 시가 10억원인 주택을 8억원에 양도했다고 한다면, 양도세법에 따라 실제 양도금액인 8억원은 무시하고 시세인 10억원을 양도가액으로 판단하여 양도세를 과세하게 된다.

 

다만 오해하면 안 될 것이, 해당 거래 자체를 부인하는 것은 아니고 해당 거래는 인정을 하되, 세법에서는 이 거래에 대해서는 추징하여 과세를 한다는 것이다.

 

2) 양수인 기준

세법에서는 특수관계자 여부를 떠나 양수자가 일정한 이익을 봤다면 그에 대해서 증여세를 부과한다. 여기서 일정한 이익은 특수관계자인 경우 시가의 30% 차이 또는 3억원 이상 차이가 났을 경우를 말한다.(특수관계자가 아닌 경우는 30% 기준만 적용) 따라서 위 기준을 초과한 경우는 초과한 금액에 대해서 증여세를 부과한다.

 

예를 들어 10억원인 아파트를 6억원에 양도했다고 한다면, 위 기준에 해당하는 7억까지는 문제가 없으나 이를 벗어난 1억에 대해서는 증여세를 부과한다는 것이다.

 

 

3) 사례분석

아래의 경우를 한번 가정해보자. 이때 아버지가 내야 할 양도세와 아들이 내야할 증여세를 생각해보겠다.

 

아버지가 아들에게 양도

시세 8억 아파트

거래가액 6억

취득가액 3억

 

3-1) 아버지(양도인)

- 시세가 8억인 아파트를 6억에 양도를 하였으므로 저가 양도에 해당(5% 초과)

- 따라서 양도차익은 3억(6억-3억)이 아닌 5억(8억-3억)이 되고, 해당 금액을 기준으로 양도세를 부과

- 1억 7160만원 양도세 발생(1주택자 단독명의, 필요경비 500만원, 지방세 별도 기준)

 

3-2) 아들(양수인)

- 시세가 8억 인 아파트들 6억에 양수했으므로 2억이라는 이득이 발생

- 일정한 이익 기준인 1억 8천만원(=6억 × 30%)을 초과했으므로 초과한 2천만원은 증여세 부과 대상

- 단, 직계존비속간 증여 시 5천만원의 면제한도로 인해 실제 납부할 세금은 없음

 

위의 사례처럼 시세 8억원인 아파트들 양도했음에도 불구하고 증여세를 면제받을 수 있다. 잘만 이용한다면 엄청난 절세법이 될 수 있는 것이다.(물론 양도세는 내야 하지만 말이다.)

 

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이렇게 상당한 절세법이 될 수 있는 특수관계자 저가 양수(양도)에 대해서 알아보았다. 이에 대한 개념과 양도인과 양수인의 조건이 다르다는 것만 숙지하고 있으면 될 것 같다. 많은 분들이 미래에 자녀들에게 부동산을 증여할 계획을 갖고 계실 텐데 특수관계자 저가 양수에 대해서도 한번 고려해보고 세금 측면에서 가장 유리한 방법을 활용하시길 바란다.  

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