부담부증여 총정리(증여세,양도세,취득세,계산예시)

 

이전 두개의 증여세 관련 포스팅에 이어서 이번에는 부담부증여에 대해서 정리를 해보도록 하겠다. 큰 절세법이 될수있는 부담부증여를 한번 알아보도록 하자.

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1. 부담부증여란?

부담부증여란 증여일 현재 증여자산에 담보된 채무가 있는 경우 자산과 함께 채무까지 증여하는것을 말한다. 부담부증여는 세가지 조건을 만족해야 하는데, 첫번째는 증여자산에 담보된 채무가 있어야하고, 두번째는 해당 채무가 증여자의 채무여야하고, 마지막은 그 채무를 수증자가 반드시 인수해야 한다는 것(서류로 입증)이다.

예를들어 부모가 자식에게 아파트를 증여한다고 했을때 그 아파트에 전세보증금이나 담보대출이 껴있는경우 이 채무(전세보증금이나 담보대출)까지 함께 증여를 하는 것이라고 이해하면 쉬울것 같다.

단, 수증자의 경우는 반드시 해당 채무를 인수하여 갚을 만큼의 소득이 입증되어야 하며, 이 소득이 없어 채무를 증여자가 갚게되는 경우는 부담부증여로 보지 않는다. 이러한 사례가 최근 부당증여로 많이 적발되고 있다고 하니 반드시 유의해야 하겠다.

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2. 부담부증여가 왜 절세법인가?

부담부증여의 세금을 계산하는 법을 이해하면 해당 이유를 이해할 수 있다. 위에서 말한것과 같이 부담부증여는 채무를 함께 증여를 하는 것이기 때문에 증여가액 전부가 증여세산출 기준이 되는것이 아니다.

총 증여가액에서 채무를 제외한 금액이 수증자에게 증여세 기준이 되며, 해당 채무는 증여자에게 양도세 부과의 기준이 된다. 

여기서 증여를 했는데 왜 증여자에게 양도세가 발생할까? 라는 의문이 들수있다. 이는 이렇게 이해하면 쉬운데, 증여자는 부담부증여를 함으로써 가지고 있던 채무를 덜게 되고, 세법에서는 이것을 채무만큼 증여자가 이득을 봤다고 보는것이다. 따라서 이득본 만큼의 양도세를 부과하겠다는 것이다.

 

아무튼 이렇게 됨으로써 세금을 나눠내게 되고, 양도세와 증여세가 모두 누진세를 적용하고 있기 때문에 각각 과세표준이 낮아지게 됨으로써 절세가 가능하게 된 것이다.

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3. 부담부증여 세금 계산

부담부증여 세금 계산을 위해 예를 한번 들어보도록 하겠다.

 

시세 10억 아파트(공시가격 8억)

전세보증금 6억

아파트 취득가액 6억(필요경비 포함)

딸에게 증여(10년 내 증여받은 사실 없음, 21년 6월 이후)

아버지는 조정지역 2주택자

 

1) 증여세

먼저 딸이 내야할 증여세를 먼저 알아보겠다. 증여세율은 아래와 같다.

<증여세율>

딸의 증여세를 산출해보면 아래와 같다.

아파트 시세 10억원에서 전세보증금 6억원을 제외한 4억원이 증여가액이 되고, 10년간 증여받은 사실이 없으므로 직계존비속간 증여세 면제한도 5천만원을 제하면 과세표준이 3억5천만원이 된다. 이렇게 계산해보면 증여세는 6천만원이 된다.

 

2) 양도세

다음으로 아버지가 내야할 양도세를 알아보겠다. 양도세율은 아래와 같다.

양도세를 산출해보면 아래와 같다.

취득가액이 위 전제에서는 6억이라고 했는데 왜 위 계산흐름에는 3억6천만원인지 궁금해 하실것이다. 해당 6억원의 취득가액은 현재 아파트시세인 10억을 기준으로 했을때 6억으로 보는 것이고, 부담부증여를 함으로써 양도가액(전세보증금)이 6억이 되었으므로 취득가액 6억에 6억/10억 만큼 곱해주어 3억6천만원이 나온것이다. 이렇게 계산해보면 조정지역 2주택자 중과세율을 적용해 양도세는 총 1.3억여원이 나온다.

 

 

3) 취득세

부담부증여의 취득세는 계산은 일반 주택을 매매했을때(양도)의 취득세와는 계산이 약간다르다. 두단계로 나누어 계산을 해야하는데, 실 증여받은금액에 대해서는 무상취득으로 보고 부채는 유상취득 보아 취득세를 계산하기 때문이다. 그리고 유상취득세를 먼저 계산한뒤 무상취득세를 계산한다. 계산해보면 아래와 같다.

이때 유상취득 금액에 의문이 생기실 것이다. 먼저 증여세의 취득세는 기준시가(공시가격)를 기준으로 산정을 한다. 위 전제에서 공시가격이 8억원이었고, 유상취득세 6억원을 이미 계산했기 때문에 8억원에서 6억원을 뺀 2억원이 무상취득금액이 된다.

 

4) 총세금

위에서 계산한 세금을 전부 더해보면 아래와 같다.(십만원자리 이하 절삭)

증여세 6천만원

양도세 1억 3천만원

취득세 3천 1백만원

총 2억 2천 1백만원

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4. 일반증여와 비교

이번에는 위에서 계산한 부담부증여시 세금과 일반증여시 세금을 비교해 보겠다. 일반 증여시 세금을 계산해보면 아래와 같다.

계산결과로 알 수 있듯이 위 예시의 경우 부담부증여를 하면 일반증여시보다 1억원정도 절세가 가능하다.

다만 부담부증여가 절대적으로 절세가 되는 것은 아니다. 위에서 계산해봤듯이 부담부증여시에는 양도세가 발생하게 되는데 3주택이상 다주택자로 양도세중과를 30%를 적용받는다던지, 매우 오래전에 취득하여 양도차익이 매우 큰 경우는 오히려 부담부증여의 세금이 훨씬 높을수도 있다. 따라서 각자의 경우에 맞게 잘 선택하시기 바란다.

 

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이렇게 큰 절세법이 될 수 있는 부담부증여에 대해서 알아보았다. 하지만 위에서 언급했듯이 부담부증여가 절대적인것은 아니기 때문에 이런 절세법도 있다 정도로 알고계시면 좋겠고 각자의 상황에 맞게 선택해서 잘 이용하시길 바란다.

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