차주단위 DSR 적용, 주택담보대출/신용대출 추가규제한다(4.29 가계부채 관리방안)

 

지난주 4월 29일 금융위원회에서 최근 빠르게 증가세를 보이고 있는 가계부채를 관리하고자 가계부채 관리방안을 내놓았다. 홍남기 경제부총리가 이 내용을 발표하자마자 언론에서 기사를 연달아 찍어냈고, 이에 따라 여론도 떠들썩했다. 가장 큰 이유가 DSR 40%를 차주 단위로 적용한다는 내용 때문이었는데, 물론 규제 내용에 대한 불만 때문일 수도 있겠지만 'DSR이 뭐지?', '차주 단위가 뭐지?'라는 궁금증도 한몫했던 것 같다. 이와 관련하여 발표된 보도자료를 가지고 내용을 한번 정리해보고자 한다. 바로 시작하겠다.

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1. 배경

19년까지 하향 안정세를 보이던 가계부채가 20년 들어 빠르게 증가세로 돌아섰다고 한다. 코로나19로 인해 생계자금 수요와 역대급 저금리로 인한 투자수요가 증가한 것이 주요 원인이었다. 정부는 현재 8% 수준까지 올라온 가계부채 증가율을 22년까지 코로나 이전 수준(4%)으로 복원하고자 한다고 발표했다. 

개인적으로 이러한 부분들은 코로나19라는 예측 불가능한 재해에 기인한 것이기 때문에 자연스러운 현상이라고 본다. 대출만 늘어난 게 아니고 역대급 유동성으로 인해 자산가치도 상승했기 때문에 자산 대비 부채로 봤을 땐 우려할만한 상황은 아니라고 생각한다. 또한 우리나라뿐만 아니라 전 세계적인 추세이기 때문에 이는 대출규제를 위한 하나의 명분이 되었을 뿐이라고 생각한다. 아무튼 정부 입장은 거시적 측면에서 선제적 관리가 필요하기 때문에 규제를 해야 한다는 것이다. 보도자료 중 해당 내용은 아래와 같다.

<4.29 가계부채 관리방안 中>

 

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2. 차주 단위 DSR 40%

앞서 언급했던 가계부채 증가율을 코로나 이전으로 복원하기 위해 이번에 정부가 꺼내 든 카드는 DSR을 차주 단위로 단계적 확대한다는 것이다. DSR(Debt Service Ratio)은 연소득 대비 연간 갚아야 할 총원리금의 비율을 뜻한다. 현재 주택담보대출 시 적용하는 DTI의 경우도 연소득 대비 갚아야 할 총원리금의 비율을 뜻하지만 타 대출 원금 상환분을 고려하지 않아 상환능력 대비 과도하게 취급되는 경향이 발생한다고 정부는 판단했다. 따라서 이를 보완하고자 DSR을 차주 단위로 적용하겠다는 것이다. 대출 용어 설명은 아래 글을 참고해주시기 바란다. 

2021.04.29 - [분류 전체보기] - 2021년 주택담보대출 총정리(LTV, DTI, DSR이란?)

2021년 주택담보대출 총정리(LTV, DTI, DSR이란?)

1) 어떻게 바뀌나?

현재 DSR은 금융사별로 대출상품에 대해서 DSR을 규제하고 있었으나, 이것을 이제는 차주(돈을 빌리는 사람, 개인) 단위로 적용한다는 것이다. 추가 설명하자면 기존에는 금융사에서 한 대출상품에 가입한 사람들의 전체의 소득과 원리금을 가지고 DSR 40%를 관리했기 때문에 DSR 40%에 여유가 있는 상품이라면 개인 DSR 40%를 초과해도 대출이 가능했었다.(대부분 가능했다고 보면 된다.) 그러나 차주 단위로 DSR을 관리하게 되면 불가능하게 되는 것이다. 물론 현재도 특정 조건에 대해서는 차주별 DSR을 적용하고 있기는 하지만 극히 일부이기 때문에 사람들이 수용할만했었다. 그럼 앞으로는 어떻게 변경되는지 보도자료를 통해 보도록 하자.

<4.29 가계부채 관리방안 中>

총 3단계로 나누어 적용하게 되는데,

1단계는 올해(21년) 7월부터 전 규제지역에 6억 초과 주택 주택담보대출을 받을 시에 적용하며, 신용대출도 1억을 초과할 시에 적용하게 된다.

2단계는 22년 7월부터 적용하며, 1단계 적용 대상과 병행하여 주담대와 신용대출을 포함한 총대출액이 2억을 초과하게 되면 차주별 DSR을 적용한다.

마지막 3단계는 23년 7월부터 적용하며, 주담대와 신용대출을 포함한 총대출액이 1억을 초과하게 되면 적용한다.

 

추가로 이미지에 나와있듯이 소득 외 상환재원이 인정되는 대출 등의 대출에 대해서는 DSR 산출에서 적용 제외되는 것도 참고하시면 좋겠다.(추가로 중도금 대출도 제외된다.) 여기서 소득 외 상환재원이 인정된다는 것은 해당 대출에 대해 어느 정도 담보가 되어있다는 것을 의미한다고 보면 이해하기 쉬울 것 같다. 아래는 집단대출의 DSR 계산에 대한 Q&A 내용이다.

<4.29 가계주택 관리방안 Q&A 中>

 

2) 대출한도 축소 예시

DSR규제로 인해 대출한도가 얼마나 줄어들게 되는지 감이 안 오시는 분들이 많을 것이기 때문에 예를 하나 들어보겠다. 연봉 5천만 원인 홍길동 씨가 있다. 홍길동 씨는 5천만 원의 신용대출(대출금리 3%)을 보유하고 있고 내 집 마련을 위해 주택을 계약하고자 한다고 가정해보자. 구입하려는 주택이 조정지역에 있고 시가 8억짜리라고 했을 때 홍길동 씨는 주택담보대출을 얼마나 받을 수 있을지 표로 정리해 보았다. 먼저 이번 DSR 규제가 적용되기 전에 매수를 한다면 아래와 같다.

현재 조정지역의 LTV, DTI 규제가 50%이고 홍길동 씨의 DTI를 산출해 봤을 때 40.9%로 50% 안에 들어오기 때문에 홍길동 씨는 무리 없이 최대한의 주택담보대출 4억 원을 받을 수 있다. 그러나 이번 DSR규제가 적용된 이후에 주택을 매수한다고 했을 때는 아래와 같다.

홍길동 씨가 주택담보대출을 MAX인 4억 원을 받고자 한다고 했을 때 DSR을 계산해보면 53.8%로, DSR규제인 40%를 벗어나게 된다. 따라서 홍길동 씨는 4억 원을 받지 못하고 아래와 같이 2.5억 원까지만 대출받을 수 있게 된다. 이번 규제로 인해서 1.5억 원이나 대출한도가 줄어들게 된 것이다.

 

3) 신용대출 기준

DSR이라는 것이 연간 원리금을 기준으로 하게 되는데, 그렇다면 신용대출은 어떻게 DSR을 적용하는지 궁금해하실 분들이 계실 것 같다. 나도 처음에는 궁금했었다. 신용대출은 보통 1년 단위로 계약하고 갱신하는데, 그렇다면 대출받은 신용대출 금액 전부가 원리금으로 계산되는 것일까? 이에 대한 답은 NO이다. 신용대출의 경우는 현재 일률적으로 만기 10년을 적용하여 DSR을 산출하고 있다. 마이너스 통장(한도성 여신)도 마찬가지이다. 그러나 이번 규제에서 이 부분도 손을 봤는데, 이 부분도 총 3단계로 나누어 적용하기로 했다.

<4.29 가계부채 관리방안 中>

1단계는 올해 7월부터 적용하며, 신용대출 및 마이너스 통장에 대해 만기 10년 적용하여 DSR 산출했던 것을 7년으로 하향 조정한다.

2단계는 22년 7월부터 적용하며, 1단계에서 만기 7년으로 조정했던 것을 5년으로 추가 하향 조정한다.

3단계는 위 기간 중 충분한 준비기간을 거쳐 실제 만기로 DSR을 적용한다.(분할상환조건부 다년도 신용대출, 약정 만기 조정 등 시장의 대출취급 관행 변화를 유도)

3단계에 대해 좀 더 추가 설명하자면, 현재는 신용대출이(마이너스 통장 포함) 관례적으로 1년 단위로 대출 및 연장을 하고 있으나 이러한 대출관행을 시간을 두고 변화시켜 신용대출도 주담대처럼 다년에 거쳐 분할 상환하게끔 바꾸고 실제 만기를 기준으로 DSR 산출하겠다는 것이다.

 

4) 소득파악이 어려운 경우

차주 단위 DSR전면 시행 시 소득파악이 어려운 차주의 경우에는 대출 심사 자체가 어려운 상황이 발생할 수 있다. 이러한 상황을 방지하고자 소득파악 체계를 보다 정확히 마련할 필요가 있다고 봤다. 예를 들어 노령연금을 받고 있는 퇴직자나, 전업주부, 학생 등이 해당될 텐데 이에 대해 다양한 소득 추정 방식을 도입한다는 것이다. 해당 내용은 아래와 같다.

<4.29 가계대출 관리방안 中>

개인적으로는 이렇게 소득에 대한 신용이 낮은 대상자들에게 까지 이렇게 대출을 해주는 게 맞나 싶긴 하다. 내년 대선을 겨냥한 포퓰리즘식 정책이 아닐까 싶다. 심지어 구체적인 방안도 제시하지 않은 상황에서 추후에 어떻게 바뀔지도 모르기 때문이다.

 

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이렇게 지난주 4.29일에 발표된 가계주택 관리방안에 대해서 알아보았다. 내용이 생각보다 많았지만 가장 크게 와 닿았던 부분은 차주 단위 DSR 40% 였을 것이다. 안타깝게도 이제 무주택인 분들은 내 집 마련을 위해 영끌을 하더라도 그 금액이 얼마 되지 않게 되었다. 물론 이번에 정부에서 보완하겠다는 서민, 실수요자 혜택 범위에 들어오는 분들은 그나마 좀 낫겠지만 애매하게 그 범위를 벗어난 분들에게 내 집 마련의 꿈은 한걸음 더 멀어지게 된 것이다. 물론 현 정권이 1년 남은 상황에서 이번에 발표한 정책들이 잘 이행될지는 모르겠지만 정책 이행도 그렇고 여러 측면에서 내년 대선이 어느 때보다 중요하지 않을까 싶다.