3기신도시 사전청약 계획 총정리(사전청약이란?)

말도 많고 탈도 많았던 3기 신도시 사전청약 일정이 발표되었다. 얼마 전 LH 사태로 인해서 한때 3기 신도시를 연기하냐 마느냐 논란도 있었지만 논란 직후 정부가 발표했던 것처럼 차질 없이 예정대로 진행이 되려는 듯하다. 공급 부족으로 인한 집값 상승이 역대급인 상황이고 국민의 반인 무주택이기 때문에 LH 사태를 수습하느라 공급책을 연기하고 시간을 보내는 것 또한 리스크가 매우 크다고 판단했을 것이다. 아무튼 결과적으로 4월 21일에 국토부에서 3기 신도시 사전청약 관련하여 보도자료를 내놓았는데 한번 정리해보는 시간을 갖도록 하겠다.

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1. 사전청약이란?

먼저 사전청약의 개념이 궁금할 수 있다. 사전청약의 개념이 이번에 처음 도입된 것은 아니고 과거에 보금자리주택에 이미 시행된 적이 있는 개념이다. 간단히 설명하면 수도권 신규 공공분양주택에 한해 본청약 1~2년 전에 사전청약을 실시하여 입주예약자를 선정하는 제도이다. 특별한 결격사유가 없다면 본청약시 그대로 청약 당첨으로 이어지게 된다. 최근에 개설된 3기 신도시 홈페이지(www.3기신도시.kr)에는 아래와 같이 설명하고 있다.

이에 대해 분명 많은 사람들이 궁금증이 생길 것이다. 이는 '어차피 사전청약을 하더라도 신규주택의 입주 및 준공의 시기가 달라지는 게 아닌데 왜 시행하려는 것일까?'라는 것이다. 분명 맞는 말이다. 입주시기가 당겨지거나 하는 것은 분명 아니지만 입주예약자를 미리 선정함으로써 그 입주예약자수만큼의 주택구입 수요를 미리 해소할 수 있게 되고 이로써 천정부지로 치솟는 주택 가격을 어느 정도 안정시킬 수 있을 것이다 라는 기대하에 시행되는 제도이다. 하지만 개인적으로 과거 사전청약 후에 본청약까지 5~6년 넘게도 걸린 사례가 있고, 분양가 역시 본청약시 최종 결정되는 것이기 때문에 입주예약자들에게 괜한 희망고문이 될 수도 있다 라는 생각도 든다. 하지만 일단 시행하기로 한만큼 기대하고 지켜보아야겠다.

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2. 공급계획

사실 공급이라고 하기가 무색한 것이, 사전청약이라는 것은 실질적 공급이 되는 게 아니라는 것은 다들 아실 것이다. 그러나 집값 상승 억제를 기대하는 정부의 의지가 드러난 표현이 아닐까 싶다. 아무튼 그 계획을 알아보면, 올해(21년) 7월부터 12월까지 네 차례에 걸쳐 3만 2백 호 사전청약이 진행된다.(7月 4.4천 호, 10月 9.1천 호, 11月 4천 호, 12月 12.7천 호, 단 공급물량은 사업 추진과정에서 변동 가능) 상세 물량과 입지는 아래 이미지를 참고하시면 되겠다. 

<21.4.21 국토부 보도자료 中>

이 중 신혼부부들을 위한 신혼 희망타운 비중이 총공급의 절반 수준인 1만 4천 호로, 신혼부부들에게 청약 당첨의 기회가 다수 돌아갈 것으로 보인다. 신혼 희망타운 입주 자격은 아래를 참고하시기 바란다.

다만, 수익 공유형 대출을 받아 신혼 희망타운에 입주하게 될 경우, 나중에 해당 주택을 매도 시 분양가 대비 양도차익에 대해 국가와 공유하게 되어 10~50%를 국가에서 가져가게 되므로 이점 유의해야 하겠다.

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3. 사전청약 절차

그럼 이 사전청약은 어떻게 진행되는지 한번 알아보도록 하겠다. 이번 국토부 보도자료는 텍스트로 설명이 잘 되어있어 보도자료 캡처이미지로 설명을 대체하도록 하겠다. 

<21.4.21 국토부 보도자료 中>

요약하자면 청약 접수 10일 전, 공공주택 사업자는 청약 정보를 제공해야 하고, 입주예약자(사전청약은 입주예약자라는 표현을 쓰는 듯) 선정은 현재 청약제도와 동일한 기준으로 적용한다는 것이다. 다만 사전청약 기간에는 현재 거주요건을 충족하지 않아도 신청 가능하고 본청약 시점까지만 거주요건을 만족하면 된다. 사전청약 당첨자는 본청약 전에 입주여부를 최종 결정할 수 있으며, 만약 입주예약자가 사전청약-본청약 사이에 다른 주택을 분양받거나 거주요건을 충족 못하는 등, 청약 당첨 결격사유가 발생한다면 당첨자격이 취소가 된다. 마지막으로 사전청약 시에는 별도의 계약금이 불필요하고 만약 사전청약 당첨 자격을 포기할 경우 일정기간 사전청약 신청에 제한이 발생한다.

 

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4. Q&A

사전청약제도에 대해 많은 사람들이 생소해하고 궁금해할 내용들이 많을 것이기 때문에 정부에서도 이번 보도자료에 Q&A 내용을 함께 담았다. 해당 내용들은 아래와 같다.

분양가 상한제가 적용되기 때문에 일반분양이나, 기축 매매보다는 분명 가격에 메리트는 있을 것이다. 다만 해당 주택의 본청약이 예정대로 1~2년 내에 될 경우에 그렇고, 일정이 지연되면 될수록 주변 주택의 가격도 상승할 것이기 때문에 분양가도 점점 높아질 거라 예상된다. 

청약이라는 게 생각보다 변수가 많기 때문에 '예상되는', '추정' 등의 말을 경계할 필요가 있다. 과거 사례도 있듯이 보수적으로 생각하고 접근하시길 바란다. 추정분양가 역시 일정 지연 없이 진행될 경우에 메리트가 있게 될 것이다.

위에서도 한번 언급했듯이, 사전청약 시에는 거주요건을 만족하지 않아도 청약할 수 있으나 본청약전까지는 해당 지역 거주요건을 만족해야 한다.

개인적으로 8번과 9번의 질문이 이 Q&A에서 가장 날카로웠지 않았나 라고 생각한다. 일단 정부의 의지가 계획은 알겠으나 일정대로 잘 추진이 될지는 걱정이 많은 것이 사실이다. 다수의 순진한 무주택자분들은 정부의 말을 곧이곧대로 믿으실 텐데 그 점이 너무 안타깝다. 다시 한번 말씀드리자면 아무 문제없이 순조롭게 진행되어야 1~2년이고 과거 입주까지 10년도 걸린 사례도 있다는 것을 명심하시길 바란다.

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이렇게 이번에 발표된 3기 신도시 사전청약에 대해서 알아보았다. 항상 정부 보도자료가 그렇듯이 대부분의 내용들이 희망적이고 금방이라도 집값 안정화를 시킬 수 있을 것 같은 내용이었다. 본문에서 수차례 반복해서 말씀드렸듯 정부의 희망 회로대로 주택공급이라는 것이 순조롭게 진행되지 않음을 과거 사례를 통해 많이들 알고 계실 것이다. 이번 사전청약도 순조롭게만은 진행되지 않을 것으로 보기 때문에 접근하실 때 많은 공부를 통해 보수적으로 접근하시길 바란다.