주택담보대출 총정리(LTV, DTI, DSR이란?)

주택을 구입할 때 순수 본인 수중의 돈으로만 구입하는 사람은 거의 없을 것이다. 대부분 은행이나 보험사에서 대출을 받아서 진행할 것이고 대출의 비중도 케이스에 따라 다르겠지만 많게는 70%를 차지하기도 하기 때문에(문재인 정부 들어 한도가 많이 줄어들긴 했다.) 주택담보대출에 대한 공부는 필수적이다. 내용을 완벽히 숙지하지는 못하더라도 최소한 대출 관련 내용을 찾아볼 때 용어는 어느 정도 이해하고 있어야 한다. 이 내용들을 아래에서 하나하나 다루어 보겠다.

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1. 용어정리

이제는 많은 사람들에게 익숙해진 대출 관련 용어들이 있다. 바로 LTV, DTI, DSR이 그것인데, 이에 대해 생소하신 분들도 당연히 많이 계실 것이고 익숙하더라도 정확한 의미를 알지 못하는 분들도 계실 것이기 때문에 주담대 정리에 앞서 용어 정리를 먼저 해보고 가겠다.

1) LTV(Loan to Value)

LTV는 말 그대로 담보가치 대비 대출 비율을 말하며, 주택담보대출 시에는 주택의 담보가치 대비 최대 대출한도를 뜻한다. 예를 들어 내가 구입하려는 주택의 시세가 5억 원이고 LTV가 40%라고 했을 때 내가 최대로 받을 수 있는 대출금액은 2억 원이 된다.

2) DTI(Debt to Income)

DTI는 총부채상환비율을 뜻하며, 말 그대로 소득 대비 부채의 연간 원리금 상환 비율을 뜻한다. 여기서 원리금이 포함하는 범위는 주택담보대출의 원리금(원금+이자)과 기타 대출의 이자를 말한다. 물론 자동차 할부금, 신용카드 미납금액 등도 포함한다. 예를 들어 내 연봉이 5천만 원이고 연간 대출 원리금이 2천만 원이라면 부채비율은 40%가 되고 DTI가 40%라면 나는 더 이상 대출을 받을 수 없게 된다.

3. DSR(Debt Service Ratio)

DSR은 총부채원리금상환비율을 뜻하며, 위의 DTI와 비슷한 개념이지만 조금 더 강력한 제한이다. DTI에서 원리금은 주담대의 원리금과 기타 대출의 이자를 포함했다면, DSR에서 원리금은 주담대의 원리금과 기타 대출의 원리금까지 포함한다. 따라서 대출심사에서 DTI는 통과했어도 DSR에 걸려 대출이 불가한 경우도 생길 수 있다.

 

위 용어들을 정리하면 아래와 같다.

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2. 대출규제

문재인 정부 들어 대출한도는 점점 줄어들어 왔다. 대표적으로 17년 8·2 대책, 18년 9·13 대책, 19년 12·16 대책이 가장 컸는데 그 결과 현재 대출한도가 어떻게 되는지 알아보겠다. 대부분의 자료는 국토부 보도자료에서 가져왔다.

 

 

<20년 6&middot;17 대책 中>

 

위 표는 작년 6·17 대책 보도자료에 포함된 내용인데, 19년 12·16 대책에서 발표했던 대출 관련 내용을 표로 정리한 것이다. 이를 간단히 설명해보면, 규제지역 內 대출한도 조정은 물론이고 유주택자의 신규주택 구입에 대한 주담대를 원칙적으로 금지, 처분 조건으로 주담대를 받더라도 일정 기간 내에 전입 의무를 부과하고 있다.

 

 

<19년 12&middot;16 대책 中>

 

또한 위 이지미에서는 DSR규제를 설명하고 있는데, 기존에는 금융사별로 DSR를 관리하였기 때문에 담보대출 시 개개인은 DSR이 40%를 초과해도 각 금융사 평균으로 DSR이 40%를 초과하지 않으면 대출이 가능했으나, 투기지역·투기과열지구의 9억 초과 주택에 대한 담보대출에 한해서는 차주별(개인별)로 DSR을 적용받게 되었다.

 

 

<20년 11&middot;13 금융위 가계부채관리방안 中>

 

참고로 부동산은 아니지만, 작년 11월 13일 가계부채관리 방안으로 차주별 DSR 적용대상에 연소득 8천만 원 초과 고소득자가 신용대출 1억 원 초과 시도 포함되었다.

(글을 작성하고 있는 21년 4월 29일 금융위원회에서 DSR 규제를 강화를 발표하였다. 이와 관련한 내용은 아래 포스팅을 참고해주길 바란다.)

 

2021.05.06 - [분류 전체보기] - 주택담보대출, 신용대출 추가규제한다!(차주단위 DSR, 4.29 가계부채 관리방안)

주택담보대출, 신용대출 추가규제한다!(차주단위 DSR, 4.29 가계부채 관리방안)

 

위 내용들을 표로 정리하면 아래와 같다.(4.29 가계부채 관리방안으로 차주별 DSR적용 기준변경. 오는 7월부터 적용)

 

 

볼 때마다 느끼는 거지만 대출한도가 정말 어마어마하다.

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3. 서민·실수요자 우대

위의 LTV · DTI 규제가 투기수요를 잡는다는 목적하에 너무 과하다 보니 소득이 적은 서민과 실수요자들이 피해를 보는 경우가 발생하였다. 이를 보완하기 위해 서민 · 실수요자에 한하여 LTV · DTI를 10% 완화해 주었는데, 해당 조건은 아래와 같다. 17년 8·2 대책에서 처음 나왔으나 그 기준이 너무 박하여 20년 7·10 대책에서 이를 보완하였다.

 

 

<20년 7.10 대책 中>

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문재인 정부 들어 땜질식의 규제를 계속해서 내놓다 보니 내용을 따라가는 것이 쉽지 않았다. 위에서 한번 언급했다시피 17년 8·2 대책, 18년 9·13 대책, 19년 12·16 대책을 거치면서 크고 작게 대출규제 내용이 추가되었다. 그래도 최근 들어서 내용이 바뀌지는 않고 있는데 현 상황을 보면 참담한 상황이다. 투자자인 내 입장에서 주택을 추가 매수하지 못해 아쉬운 것은 둘째 치고, 실제로 집을 사고 자하는 실수요자들 조차 대출이 나오질 않아 집을 사지 못하고 억지로 전세나 월세를 들어가 살고 있다. 목표했던 투기수요 억제는 어느 정도 달성한 것처럼 보이지만 그 부작용 또한 심각해 보인다. 민주당이 이번 보궐선거에 참패하면서 서민, 실수요자들에 대한 대출 완화책을 내놓는다고 하고 있는데 어떻게 될지 한번 지켜봐야겠다. 뿐만 아니라 지금까지 내놓은 부동산 정책들을 되돌아보고 반성하는 모습을 보였으면 한다.