주거용 오피스텔 총정리(취득세, 양도세, 주택수포함)

아시다시피 작년 7·10 대책으로 주택 신규 취득 시 발생하는 취득세가 어마어마해지다 보니 주택투자에 대한 수요가 많이 줄어든 것은 사실이다. 그렇다 보니 투자자들은 대체 투자물건을 찾게 되었는데, 그러다가 상대적으로 취득세가 낮은 주거용 오피스텔로 눈을 돌리게 되었다. 과거 주택 취득세가 1~3% 일 때는 오피스텔 취득세가 상대적으로 높았기 때문에(물론 건물 감가가 크다던가 하는 다른 이유도 있었다.) 투자용으로는 인기가 덜했지만 현재는 상황이 바뀌었다. 물론 취득세를 떠나 좋은 입지의 오피스텔은 충분히 투자가치가 충분하다. 아무튼 주거용 오피스텔에 대한 수요가 올라가고 있는 만큼 이에 대한 내용을 간단히 정리해볼까 한다.

---

1. 취득세

오피스텔의 취득세율은 주거용과 업무용 상관없이 4%이다. 여기에 지방세 0.4%에 농특세 0.2%를 가산하면 실질적으로 총취득세율은 4.6%가 된다.

그렇다면 주택처럼 오피스텔도 여러 채를 가지고 있다면 취득세 중과가 될까? 답은 '아니다'이다. 다주택자가 오피스텔을 신규 취득하더라도 그 취득세율은 4.6%이다. 서두에 언급했던 주택 대비 오피스텔의 취득세가 상대적으로 낮아졌다 라는 이유가 바로 이것이다. 다만 뒤에서 언급하겠지만 오피스텔을 보유하고 있는 상태에서 신규 주택을 취득하고자 할 때는 취득세 중과가 적용된다.

그런데 이마저도 감면받을 수 있는 방법이 있는데, 이는 오피스텔을 최초로 분양받은 경우 주택임대사업자(10년)에 등록을 하는 것이다. 작년 7·10 대책으로 아파트 주택임대사업자 제도는 폐지되었지만 오피스텔의 경우는 유효하다. 취득세 감면은 아래와 같다.(단, 21.12.31 限)

 

<주택임대사업자 취득세 감면>

 

---

2. 양도세

주거용 오피스텔의 양도세는 일반 주택과 동일하게 적용한다. 적용세율도 동일하며 다주택인 경우 양도세 중과 역시 적용된다.(중과세율 올해 6월 1일부터 2 주택자 +20%, 3 주택 이상 +30% 적용)

 

<양도세율>

 

과거에는 장기주택임대사업자 등록 시 양도세 중과 배제라는 큰 혜택이 있었으나 18년 9·13 대책으로 해당 혜택이 사라지게 되었다.(장기주택임대사업자로서 18.9.13이전 취득 주택에 대해서는 양도세 중과 배제)

현재 장기주택임대사업자 등록 시에는 장기보유 특별공제 혜택을 받을 수 있는데, 해당 요건을 충족 시 최대 70%까지 장특공제를 받을 수 있다.

---

3. 주택수 포함

1) 청약 시

청약 시에 주거용 오피스텔은 주택수에 포함하지 않는다. 따라서 주거용 오피스텔만 한채 보유하고 있다면 무주택자로 청약에 지원할 수 있다.

2) 취득 시

위에서 잠깐 언급했듯, 오피스텔을 취득할시는 주택수에 상관없이 4.6% 취득세율을 적용받지만, 작년 7월 28일에 의결된 지방세법 개정안에 따라 신규주택 취득시 주거용 오피스텔도 주택수에 포함된다. 다만 법 시행 이후 신규 취득분에 한해서 이므로, 20년 8월 11일 이후(법시행 20년 8월 12일) 취득한 주거용 오피스텔에 한하여 주택수에 포함한다. 

즉, 신규주택을 취득할 때 20년 8월 11일 이후 취득한 주거용 오피스텔이 있다면 이는 주택을 소유하고 있는 것으로 보고 해당 주택이 조정지역에 있다면 중과세율을 적용받는다.(2 주택 8%, 3 주택 이상 12%)

 

<7.28 지방세법 개정안 Q&A 中>

 

3) 양도 시

양도세 역시 위에서 언급했듯이, 주거용 오피스텔도 주택으로 보고 주택수에 포함한다. 따라서 주거용 오피스텔과 주택을 보유하고 있을 시 어느 하나를 양도할 때 양도세 중과를 적용받게 된다.(일시적 2 주택 제외)

4) 오피스텔 분양권

오피스텔을 취득 후 실제 사용하기 전까지는 오피스텔의 용도가 주거용인이 업무용인지 불명확하기 때문에 오피스텔 분양권에 대해서는 주택수 포함하지 않는다.

 

<7.28 지방세법 개정안 Q&A 中>

 

---

4. 총 정리

위 내용들을 표로 간단히 정리하면 아래와 같다.

 

---

이렇게 간단히 주거용 오피스텔에 대해서 알아보았다. 나도 지금까지는 아파트 위주로만 관심을 갖고 공부했었기 때문에 오피스텔에 대해서는 무지했었다. 그러나 이제 취득세, 양도세 중과와 같이 아파트 투자에 오피스텔이 무관하지 않은 만큼 해당 내용도 꼼꼼히 숙지해야겠고 서두에 언급한 것처럼 아파트 취득세가 어마어마한 만큼 오피스텔 투자에도 관심을 가져볼까 한다.

또한 이번에 포스팅을 하면서 알아보니 오피스텔 투자를 할때는 주택임대사업자 제도가 핵심이라고 해도 과언이 아니었다. 이번에 주택임대사업자 제도에 대해서는 자세히 다루진 않았지만(사실 내가 잘 모른다..) 다음 기회에 해당 내용도 짚어 보도록 하겠다. 그럼 모두들 성투하시길 바란다!