실거주 의무 폐지 진행상황, 앞으로 전망은?(feat. 1.3부동산 대책, 둔촌주공)

안녕하세요.  이번 포스팅은 많은 분들이 기다리고 있고, 이미 시장에서는 많은 혼란을 빚고있는 실거주 의무 폐지에 대해서 알아보겠습니다. 과연 어떤 내용이길래 많은 사람들이 관심을 갖고 있고 현재 국회에서 논의가 되고 있는 것인지 한번 살펴보겠습니다.

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1. 1.3 부동산 대책

정부는 지난 1월 3일, 주택시장 연착륙 방안으로 몇가지 정책을 발표를 했습니다. 당시 둔촌주공 분양을 앞둔 상황이었고 대폭 규제 완화 안이 담겨있었기 때문에 '둔촌주공 살리기' 정책이라는 말이 많았습니다. 당시 정책에는 분양가 상한제 지역 해제, 전매제한 완화, 분상제 주택 실거주 의무 폐지 등의 내용이 실렸습니다.

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1) 전매제한

실거주 의무 폐지에 앞서서 먼저 전매제한 규제 완화에 대해서 한번 보고 넘어가겠습니다.

당시 위와 같던 전매제한 규제가 적용 되고 있었는데요. 당시 지역별 시장 상황을 감안하여 전매제한 기간을 완화하고 복잡한 규정을 간소화하는 차원에서 전매 제한 규제를 아래와 같이 완화하겠다고 발표를 했습니다.

수도권의 경우 최대 10년에서 3년으로 완화, 비수도권의 경우 최대 5년에서 1년으로 완화하는 방안이었고, 전매제한 완화는 주택법 시행령이었기 때문에 정부에서 즉시 개정이 가능했고 지난 4월 7일부로 시행이 되었습니다.

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2) 실거주 의무

당시 1.3 부동산 대책에서는 전매제한 완화와 함께 실거주 의무도 함께 완화하겠다고 발표를 했었는데요.

발표된 내용은 수도권 분상제 주택 최대 5년의 거주 의무기간을 전면 폐지하겠다는 내용이었습니다. 그리고 실거주 의무가 기 부과된 경우에도 소급하여 실거주 의무를 적용하지 않겠다는 내용이었습니다.

하지만 전매제한 완화와 달리 거주의무 폐지는 큰 문제가 있었는데요. 바로 이것은 시행령에 포함된 내용이 아닌 '주택법'의 개정사항이었던 것입니다. 시행령인 경우 정부에서 검토를 거쳐 개정이 가능하지만 '법'의 경우는 국회에서 통과가 되어야 비로소 적용이 가능하기 때문입니다.

 

문제는 이 주택법이 국회에서 표류하고 있다는 것입니다.

여당에서는 뱉어 놓은 말이 있으니 적극적으로 주택법 개정에 이 거주의무 완화를 넣고 싶으나, 야당에서는 거주의무 완화시 갭투자 성행으로 제2의 전세사기 사태가 우려된다며 반대하고 있으며 얼마전 열린 국토교통위 소위에서는 해당 안은 논의 안건에 조차 들어가지 못했다고 합니다.

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2. 실거주 의무 폐지 현 상황은?

앞서 잠깐 언급드린 것처럼 현재 실거주 의무 폐지는 국회에서 표류하고 있는 상황입니다. 

 

현 상황과 같이 전매제한은 풀렸지만 실거주의무가 폐지 되지 않게 된다면 최악으로는

나는 집을 팔고 더이상 주인이 아니게 되었는데 억지로 해당 집에 전월세 계약을 하여 실거주를 해야하는 이상한 상황이 생길 수 있습니다.

왜냐, 현재 실거주의무를 위반하게 되는 경우 1년이하의 징역, 1천만원 이하의 벌금을 물어야 하기 때문입니다.

자칫 하다가 정부의 섣부른 발표때문에 범법자가 되는 억울한경우가 생기게 될수도 있습니다.

 

 

물론 국회와의 제대로된 논의 없이 막무가내로 발표하여 국민들에게 혼란을 준 정부에게 큰 책임이 있다고 생각을 합니다.

 

하지만 다른 한편으로는 최근 전세사기 이슈가 있었던 만큼 조심스럽게 접근해야 하는 것은 맞으나, 전세 사기의 경우 빌라나 다세대에서 발생한 것이고 사실상 아파트에서 전세사기가 일어나기는 쉽지 않은데 이점을 고려하지 않는다는게 개인적으로 답답한 부분이긴 합니다.

 

아직 논의가 끝난것이 아니고 국토위 소위는 오는 22일 추가로 회의를 열고 개정안 심사를 이어갈 것이라고 합니다. 따라서 다음 소위에는 실거주 안건이 제대로 논의가 되어 현재 시장의 혼란을 어느정도 봉합이 되었으면 좋겠네요.

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3. 향후 전망

실거주 의무 폐지 불발로 인한 시장 혼란도 큰 문제이고, 갭투자 성행으로 인한 전세사기 우려도 분명히 중요한 문제입니다. 그래서 결론이 어느 쪽으로 나든 각자 할말은 있을 것 같습니다. 다만 양쪽이 합의를 해야된다는 관점에서 봤을때 야당 입장을 보면 쉽게 물러설거 같지가 않네요. 

 

요즘 개인적으로 드는 생각도 정부 입장에서도 당시 부동산 폭락으로 인해 급하게 내놓은 느낌이 분명 있었는데, 현재 시장상황을 보면 서울/수도권 한정으로 어느정도 반등을 한게 맞기 때문에 정부에서도 급하게 액션을 취할것 같지 않다라는 생각이 강하게 들고 있습니다.

즉, 이 실거주 의무 폐지가 급히 논의 될것 같지는 않고 생각보다 길게 가져갈수도 있을 것 같습니다. 여당/야당입장에서 내년에 있을 총선의 무기가 될수도 있구요. 하지만 정부 입장에서 시장에 이렇게 혼란을 초래한것에 대한 책임이나 사과는 분명히 있어야 할 것 같습니다.

 

물론 저도 투자자 입장에서 실거주 의무가 하루빨리 폐지 되었으면 좋겠습니다.

실거주 의무 폐지가 마지막에 어떻게 정리될지는 지켜봐야겠습니다만 투자하는 입장에서는 항상 보수적으로 보고 최악의 상황을 고려해야되는 만큼 정부말만 믿고 이번에 섣부른 매수를 하신 투자자분들 본인들도 어느정도 감내를 하셔아한다 라는 생각도 드네요.